首批REITs擴募獲通過！“偶然”風險事件引發關注
時間：2023-05-22 來源：中國基金報
首批公募REITs產品擴募終于如期落地。
近日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT在內四只首批獲準擴募的公募REITs產品對外發布基金份額持有人大會表決結果及生效公告，這也意味著，REITs擴募即將正式起航。
此前，華安張江產園REIT遭遇突發事件，引發市場高度關注。不少行業內人士表示，庫哲庫科技突發退租事件值得整個行業認真思考未來如何應對突發風險。
在他們看來，REITs產品核心還是要把握分散度，基金管理人應該通過常態化擴募提升公募REITs底層資產分散度，降低受到少數租戶變動、行業結構調整或區域經濟對產品的影響。
首批公募REITs擴募
獲持有人大會通過
盡管中途出現庫哲庫科技突發退租事件擾動，首批四只公募REITs擴募依舊順利落地。
近日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT在內四只首批獲準擴募的公募REITs產品分別在滬深交易所發布基金份額持有人大會表決結果及生效公告，一并披露的還有第一次擴募并新購入基礎設施項目的招募說明書、法律意見書、基金合同、托管協議等文件。
在上述幾只擴募的公募REITs中，最受關注的還是因庫哲庫科技突發退租受到影響的華安張江光大REIT。
談及未來華安張江光大REIT擴募可能的走勢，一位業內人士表示，從5月19日華安張江光大REITs發布的份額持有人大會表決結果的公告來看，本次擴募議案獲得通過并生效，之后主要關注的焦點還是在擴募定價以及募集資金總額情況。
“根據相關文件，本次擴募的募集資金上限為16.4億元，募集資金總額扣除預留費用后的剩余部分全部作為新購入基礎設施的轉讓對價。本次退租事件發生后，如果假設新購入基礎資產的價值不變，依然按照16.4億元的上限進行募集，影響的可能主要是發行價格和發行份額數的變動關系。即本次退租事件的不利情況沒有影響資產賣方的對價，而是主要在新老份額持有人之間分攤。”上述業內人士進一步分析。
不過，多位業內人士依舊認為，庫哲庫科技突發退租對于整個公募reits行業而言，更多還是一次偶然性事件。
“哲庫科技解散事件本身是偶然事件。”先鋒瑞馳私募基金執行董事高如星就談到，“哲庫科技突然關閉，對整個芯片行業都是大新聞，當然也造成了張潤大廈管理人措手不及的被動，從基金連續的公告也能看出基金管理人對于市場應急反應的重視程度。”
一位業內人士也認同，OPPO宣布全面終止哲庫科技業務，這一事件具有明顯的偶然性。“根據基金管理人答復交易所關于擴募反饋的信息來看，哲庫于2023年1月份還進一步承租基礎設施項目其他租戶到期面積 2518.02 平方米簽署了租賃合同，距今也就4個月左右的時間，這也表明無論是哲庫還是張潤大廈業主方，誰都沒有預料到會發生這樣的情況，”
風險事件引發市場重視
應提升底層資產分散度
庫哲庫科技突發退租事件過后，不少業內人士對布局公募REITs也談了自己看法，整體而言，他們都更加重視公募REITs的風險控制，都在思考如何提升公募REITs底層資產的分散度。
上述業內人士認為，本次事件給我們最大的啟發還是分散度，只有足夠分散才能實現公募REITs獲得持續穩定現金流的目標。
他建議，在對不動產進行估值定價時，對于租約集中度偏高的不動產應該根據其重要現金流提供方行業的波動情況，給予適當的的折現率，僅僅考慮提升單一基礎設施內承租人的分散度是遠遠不夠的。
“目前上市的公募REITs持有的基礎設施數量均較少，多數僅僅持有1-2個基礎設施項目，租戶、區域、行業集中度均較高。”他進一步分析指出，中長期這種情況必須要得以改變，基金管理人應該通過持續、常態化的擴募來提升公募REITs持有的基礎設施分散度，降低受到少數租戶變動、行業結構調整或區域經濟的影響。在他看來，這一點對于公募REITs行業后續的健康發展至關重要。
先鋒瑞馳私募基金執行董事高如星也談到，新經濟為代表的產業園和倉儲物流去年受疫情疊加經濟和行業的影響進入減弱趨勢。
他分別舉例分析：在哲庫事件之前，張江光大園REIT2022年第一季度開始至2023年一季度，出租率呈現持續回落的趨勢；截至2023年一季度末，出租率降至70.57%。仔細分析可以看出，出租率下滑多背后與租賃業態變化有非常大的關系，期間對出租率影響最大的是在線經濟類的租戶下降了30%以上，而先進制造業反而上升了近9%，這也反映出我國實體經濟開始逐步復蘇，有了更大的穩定性，如果能對產業鏈條起到帶動，對于產業園的競爭力改善更為明顯。
另外一個出租率持續下降的REITs項目是建信中關村REIT，2022年出租率從96.15%降至81.29%；2023年一季度更是直接回落至68.47%；與此次張潤大廈類似，主要因素是單一占比較大的租戶退租造成的影響，該用戶2022年為項目公司貢獻了約10.26%的租賃收入，同時市場的擔憂還來自另外一家單一占較大的租戶度三季度到期后的續租情況，這將考驗運營方的專業能力，后續是否有行之有效的應對措施。
在高如星看來，公募REITs資產收入來源單一用戶或者單一行業占比高有利有弊。“有利的方面是日常運營收入相對穩定均衡，不利的方面是一旦大客戶出風險，對整個公募REITs產品影響過大。”
“如何在客戶的分散和集中度之間尋找平衡，考驗的是資產運營方對于經濟周期、大的產業發展趨勢、行業資源儲備、租戶經營狀況動態信息的掌握和綜合把控判斷的能力，這將是今后優質資產運營方提高運營管理效率的核心競爭力。”高如星強調。
REITs核心取決于底層項目
現金流穩定性和資產成長性
由于公募REITs對資產端和資金端都具有相當的吸引力，這一市場前景被業內人士所看好。在他們看來，伴隨著REITs底層資產逐步擴大，常態化發行的啟動，未來公募REITs將買入加速發展的新階段。
“從公募REITs的資產類別來看，已經從最初的高速公路、倉儲物流、產業園區拓寬到保障性租賃住房、清潔能源、文化旅游、消費基礎設施等領域，公募REITs的市場前景日益擴容。具備長期、穩定的現金流且擁有成熟市場經營機構的優質基礎設施資產仍將受到投資人的歡迎。”博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄表示。
不過，伴隨著資產類型趨于多樣化，因底層資產不同，REITs的表現也日漸分化。數據顯示，今年以來整體REITs二級市場平均漲幅為5.68%，但有5只產品跌幅超10%，跌幅最大達到18.26%。
對此，先鋒瑞馳私募基金執行董事高如星表示，影響REITs二級市場價格波動的因素很多，宏觀經濟和行業周期、貨幣和利率環境、一級發行溢價率、供需關系等等，
從最近3年來C-REITs市場運行軌跡能明顯看出，隨著市場規模的不斷增大，資產類型趨于多樣化，逐漸由初期的“情緒價值”驅動向“內在價值”驅動增長邏輯的轉變趨勢非常明顯。
他判斷，未來不同資產類型，甚至相同資產類型不同單只REIT之間價值分化差異將會非常顯著。“考驗資產運營管理者的管理能力同時，也更加考驗投資人對REITs資產價值判斷的專業能力。雖然不同的市場周期重點關注資產類型會有不同，但是長期跟蹤REITs資產的核心還是底層現金流的穩定和資產的成長。”
而一位業內人士則針對產業園相關公募REITs談了自己的看法。
據其介紹，目前產業園相關公募REITs持有不動產主要包括辦公研發總部、孵化器、標準廠房等。持有不動產主要包括辦公研發總部、孵化器、標準廠房等。
他也分別談了上述兩類產業園公募REITs的不同特點。在他看來，辦公研發總部和孵化器等不動產的租戶對不動產的使用方式以辦公為主，其特征與寫字樓類似，往往處于城市中心位置，租約一般較短，受到區域內寫字樓供給情況以及宏觀及行業經濟波動影響較為明顯。此類基礎設施與宏觀及行業經濟走勢情況關系密切，彈性也更大。”
而標準廠房或以標準廠房為主同時包括研發總部辦公等設施的綜合性園區，其工業制造業屬性更加明顯，客戶租約一般較長，設備投入大，穩定性高，中短期內受到宏觀及行業經濟波動的影響較少，租金收入穩定性比辦公屬性的不動產更有優勢。但同時，也由于租約較長，租金增長能力會受到一定的制約，此類不動產的價格彈性相對辦公類設施略低。
他直言，兩類基礎資產都是非常好的投資配置標的，其風險收益特征不同，但沒有好壞優劣之分。投資者應該根據自己的偏好以及對經濟形勢的預判進行選擇配置。